Comprar una casa para reformar en Ibiza: qué debes saber

Comprar para reformar en Ibiza puede ser la mejor decisión posible o un agujero sin fondo, y lo que separa una cosa de la otra se puede evaluar bastante bien antes de firmar.

Estas son las comprobaciones que hacemos nosotros cuando un cliente nos pide acompañarle a ver una casa que está pensando en comprar.

Primero: la pregunta urbanística

Antes de mirar el estado de la casa, hay que mirar sus papeles. En la isla esto es más importante que en casi cualquier otro sitio.

¿Está toda la construcción legalizada? Es muy frecuente encontrar casas con ampliaciones, porches cerrados, piscinas o anexos que se hicieron sin licencia. Puede haber volumen que no conste, y ese volumen puede estar en situación de fuera de ordenación, prescrito o directamente en riesgo. La diferencia entre esos tres estados es la diferencia entre poder reformar con normalidad, poder reformar con limitaciones o tener que derribar.

Pide la nota simple del Registro, la referencia catastral y la cédula de habitabilidad. Y compara los metros de las tres fuentes con lo que ves. Si no cuadran, hay algo que aclarar antes de comprar, no después.

¿Qué te permite hacer la normativa? Una casa existente en suelo rústico puede tener un volumen que hoy no sería posible construir de nuevo. Eso es un activo muy valioso: reformar te permite conservarlo. Pero también puede haber limitaciones importantes sobre lo que se puede ampliar, sobre si se puede tocar la estructura o sobre el tratamiento de fachadas si está protegida.

Si la casa tiene algún grado de protección patrimonial, la reforma se vuelve un proyecto distinto: hay que respetar elementos, usar materiales compatibles y contar con plazos de tramitación más largos.

Segundo: los cuatro elementos que deciden el presupuesto

Todo lo demás es acabado, y el acabado es previsible. Lo que descuadra un presupuesto de reforma está casi siempre en esta lista:

Estructura

Es el riesgo grande. Forjados de madera con cabezas de viga podridas por humedad, forjados de hormigón con armadura corroída —el problema típico cerca del mar—, muros con asientos o grietas activas.

Un informe estructural antes de comprar cuesta poco. Si el vendedor no permite hacer catas, es en sí mismo una señal.

Cubierta e impermeabilización

La cubierta plana tradicional de la isla no está impermeabilizada con lámina moderna. Si nunca se ha rehabilitado, hay que contar con que se rehace entera: desmontar, sanear, aislar, impermeabilizar y volver a acabar. Es una partida grande y no es opcional.

Instalaciones

En una casa de más de treinta años, la instalación eléctrica está fuera de normativa y la fontanería probablemente sea de materiales que hoy no se usan. Se cambia todo, y cambiarlo implica abrir tabiques, regatear y volver a cerrar: mucho más caro que instalar en obra nueva.

Añade el saneamiento. Si la casa vierte a una fosa antigua sin sistema de infiltración adecuado, hay que resolverlo.

Humedades

Distingue el tipo, porque el coste es muy distinto:

• Filtración desde cubierta o fachada: se localiza y se resuelve.
• Condensación por falta de aislamiento y ventilación: se resuelve con obra en la envolvente.
• Capilaridad desde el terreno, que en casas antiguas sin barrera es lo más habitual: es lo más laborioso, exige drenaje perimetral o barrera química y no se arregla con pintura.

Y una advertencia: si la casa antigua ha sido pintada con pintura plástica, hay muchas probabilidades de que el muro esté peor de lo que parece. La pintura plástica impermeabiliza el muro por fuera y atrapa la humedad dentro.

Tercero: el cálculo de si sale a cuenta

La cuenta completa es:

Precio de compra + impuestos de compra + reforma + honorarios técnicos + licencia + IVA + mobiliario

Y eso se compara con el valor de mercado de una casa equivalente ya reformada en esa zona. Si el resultado no deja margen, la operación solo tiene sentido si lo que compras es irrepetible: la ubicación, las vistas, el volumen o la parcela.

Como orden de magnitud, una reforma integral con cambio de instalaciones, cubierta y distribución se mueve en la isla desde unos 1.200-1.800 €/m², y puede subir bastante con acabados de gama alta o intervención estructural. Si hay que tocar estructura y cubierta completas, el coste puede acercarse al de obra nueva —con más incertidumbre, porque en obra nueva no hay sorpresas al abrir.

Cuándo reformar es mejor que construir

Reforma si: la casa tiene un volumen o una ubicación que hoy no podrías obtener, la estructura está sana, quieres plazos más cortos —una reforma sin cambio de volumen puede tramitarse mucho más rápido que una obra nueva— o el carácter del edificio antiguo es parte de lo que buscas.

Obra nueva si: la estructura está comprometida, la distribución no admite lo que necesitas sin derribarlo casi todo, quieres un estándar energético alto —mucho más fácil de conseguir de cero— o la casa existente no aporta nada que compense su coste de rehabilitación.

Lo que hacemos nosotros

Acompañamos a ver la casa antes de la compra. Recorremos, miramos cubierta, buscamos las humedades donde suelen estar, comprobamos si lo construido coincide con lo que consta y damos una horquilla de reforma con sus incógnitas señaladas.

No es un presupuesto: es una opinión con criterio de obra, y sirve para negociar el precio de compra o para descartar la casa. Lo hacemos sin coste porque, honestamente, preferimos decirte que no compres una casa que meterte en una reforma que va a salir mal para los dos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo ampliar una casa existente en suelo rústico? Depende de la categoría de suelo, del municipio y de la superficie de la parcela. Hay supuestos en los que se admite una ampliación limitada y otros en los que no se admite nada. Hay que consultarlo caso por caso antes de comprar.

¿Cuánto dura una reforma integral? De 6 a 12 meses de obra para una vivienda, más la tramitación previa. Si no hay cambio de volumen ni de uso, la licencia suele ser más rápida que en obra nueva.

¿Se puede vivir en la casa durante la reforma? En una reforma integral, no. En una reforma por fases, a veces, pero sale más caro y más lento: hay que proteger, limpiar y volver a montar medios en cada fase.

---

¿Estás mirando una casa para reformar? Escríbenos antes de firmar. Ir a verla contigo es la parte fácil de nuestro trabajo.