Construir una villa en Ibiza: de la primera idea a la entrega de llaves

Casi nadie construye dos casas en su vida. Eso significa que, cuando alguien nos llama, normalmente está a punto de tomar la decisión económica más grande que va a tomar sin haber pasado por ella antes.

Así que vamos a explicar el proceso completo. No una versión de folleto con cinco iconos: el proceso real, con sus tiempos muertos y con las decisiones que hay que tomar en cada punto.

Fase 1 — Antes de que exista un plano

Duración: unas semanas. Coste: cero.

Aquí solo hay dos cosas que hacer: confirmar qué se puede construir en la parcela y acordar un orden de magnitud de presupuesto.

Lo primero es un informe técnico de viabilidad urbanística. Lo segundo es una conversación honesta. Nosotros vamos a ver el terreno, escuchamos el programa —cuántos dormitorios, si hay que pensar en alquiler, si se va a vivir todo el año— y damos una horquilla, con sus condicionantes.

Si en esta fase la horquilla y las expectativas no se acercan, mejor saberlo ahora. Es incomparablemente más barato ajustar el programa sobre una servilleta que sobre una estructura ya hormigonada.

Fase 2 — Proyecto de arquitectura

Duración: 3 a 6 meses.

El estudio de arquitectura desarrolla el anteproyecto y luego el proyecto básico y de ejecución. Aquí se define todo lo que importa: implantación, orientación, volumen, programa, estructura, instalaciones y materiales.

Nosotros trabajamos con el arquitecto que elija el cliente. Y pedimos entrar a colaborar en esta fase, no después, porque es cuando podemos aportar algo de verdad: avisar de que una solución constructiva va a ser carísima de ejecutar en la isla, de que un material tiene doce semanas de plazo de suministro, o de que un detalle de encuentro va a dar problemas de estanqueidad con las lluvias de otoño.

Un proyecto revisado desde la obra antes de salir a licencia ahorra meses después. Es la parte de nuestro trabajo menos visible y la más rentable para el cliente.

Fase 3 — Licencia

Duración: 6 a 12 meses. Y es la fase que nadie controla.

Se presenta el proyecto en el ayuntamiento, se pagan tasas y se espera. Según el municipio y el tipo de suelo, pueden pedirse informes a otros organismos, lo que alarga el plazo.

Es tiempo administrativo. No se acorta con más honorarios ni con más prisa. Lo único que se puede hacer es presentar un proyecto completo y correcto para no acumular requerimientos, que es la principal causa de retraso.

Este es el momento de cerrar el presupuesto de ejecución por partidas medidas y de firmar el contrato de obra, para arrancar el día siguiente a la concesión.

Fase 4 — Obra

Duración: 12 a 18 meses para una vivienda unifamiliar.

La secuencia es siempre la misma:

Movimiento de tierras y cimentación. Replanteo, excavación, muros de contención si el terreno lo pide, y cimentación. Es la fase de las sorpresas: roca a menos profundidad de la prevista, agua, restos. Y es donde se ve si el estudio geotécnico se hizo bien.

Estructura. Hormigón, forjados, escaleras. La casa aparece de golpe y el cliente la ve por primera vez a tamaño real. Es un momento importante: hasta entonces era un plano.

Cerramientos y cubierta. Fachadas, impermeabilización y aislamiento. Aquí se decide el comportamiento térmico de la casa para los próximos cuarenta años, y casi nada de lo que se hace se va a poder ver después. Es exactamente donde no hay que ahorrar.

Instalaciones. Fontanería, electricidad, climatización, domótica, saneamiento. Todo antes de cerrar techos y tabiques. Un error de coordinación en esta fase se paga rompiendo.

Acabados. Solados, alicatados, carpintería, pintura, sanitarios, cocina. Es la fase más larga en percepción y la que más decisiones exige del cliente. Conviene tenerlas tomadas antes, porque cada duda aquí para a un equipo.

Exteriores. Piscina, pavimentos, jardín, iluminación, cierre de parcela.

Durante todo el proceso hay dirección facultativa —arquitecto y aparejador— y hay obra certificada mensualmente. El cliente paga contra avance real, no contra calendario.

Fase 5 — Interiorismo

Duración: 2 a 4 meses, solapable con el final de obra.

Mobiliario, textiles, iluminación decorativa, vegetación de interior. Si se planifica a la vez que los acabados, la casa se entrega terminada y no a medio vestir. Si se deja para después, hay que volver a entrar.

Fase 6 — Entrega

Recorrido conjunto, repaso de remates, documentación final —manuales, garantías, certificados, planos as-built— y llaves.

Y después la garantía: por ley, tres años por defectos en elementos constructivos y diez años por los que afecten a la estructura. Un año en acabados. Que un constructor siga cogiendo el teléfono en el año cuatro es una cosa que no se puede poner en un contrato pero que se puede preguntar a sus clientes anteriores.

Cuánto dura todo

Sumando, de dos a tres años desde la primera conversación hasta poder dormir en la casa. La mayor parte de ese tiempo no es obra: es proyecto y tramitación.

Si alguien te promete un año, pregúntale por la licencia.

El error más común

Empezar por el final. Elegir el porcelánico y la grifería antes de saber cuántos metros se pueden construir, cuánto cuesta la contención del desnivel o cuándo va a haber licencia.

Las decisiones que determinan si una casa es buena se toman todas al principio, y casi ninguna es visible en una fotografía: la orientación, la sección, el aislamiento, la impermeabilización y la calidad de la carpintería. Los acabados son importantes, pero son la última capa, y son la única que se puede cambiar dentro de veinte años.

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¿Tienes una parcela, una casa que reformar o solo una idea? Cuéntanos tu proyecto y te decimos en qué fase estás realmente y qué es lo siguiente.