Qué tener en cuenta antes de construir una casa en Ibiza

Casi todos los problemas graves de una obra en Ibiza se deciden antes de que llegue la primera máquina. Se deciden al comprar la parcela, al elegir el estudio de arquitectura y al firmar el contrato de obra. Lo que pasa después es, en gran medida, consecuencia.

Esto es lo que comprobaríamos nosotros, por orden, antes de dar un paso.

1. Qué se puede construir de verdad en esa parcela

Es la comprobación que más dinero ahorra y la que más gente se salta.

En Ibiza, que una parcela exista y esté en venta no significa que sea edificable. El suelo rústico está muy protegido, y la normativa insular y municipal fija condiciones de superficie mínima, ocupación máxima, edificabilidad, altura, retranqueos a linderos y protección del paisaje. Además hay figuras de protección que se solapan: áreas naturales, zonas de interés paisajístico, servidumbres de costas, cauces, vías pecuarias y yacimientos.

Antes de firmar cualquier arras, pide una consulta urbanística al ayuntamiento correspondiente y encarga a un técnico un informe de viabilidad. Cuesta muy poco comparado con comprar un terreno en el que no se puede hacer lo que quieres.

Las dos preguntas concretas que hay que responder por escrito: cuántos metros cuadrados se pueden construir y si se admite el uso de vivienda. Todo lo demás viene después.

2. La topografía y el subsuelo

Una parcela en pendiente es más bonita y más cara. El desnivel obliga a muros de contención, a más excavación y, en casos fuertes, a estructura para salvar la ladera. Es normal que esas partidas no aparezcan en las primeras estimaciones y que aparezcan luego, cuando ya no hay marcha atrás.

Y debajo hay roca. En buena parte de la isla el sustrato rocoso está a poca profundidad. Excavar en roca cuesta varias veces lo que excavar en tierra, y a veces exige medios especiales. Un estudio geotécnico antes de comprar, o al menos antes de proyectar, convierte una incógnita grande en un número.

3. Agua, luz y saneamiento

Suena prosaico y es determinante. Comprueba:

• Si hay red de saneamiento o hay que resolver depuración propia. Una fosa séptica homologada con su sistema de infiltración tiene coste, mantenimiento y condicionantes de ubicación.
• A qué distancia está la acometida eléctrica y qué potencia se puede contratar. Traer la línea desde lejos se paga por metro y puede necesitar servidumbres de paso de terceros.
• De dónde viene el agua. Red municipal, pozo con concesión o depósito con suministro por cisterna. Cambia la vida en la casa y cambia el presupuesto.

4. La orientación, antes que la fachada

En una isla con 300 días de sol al año, la orientación es la decisión de diseño más rentable que existe, y es gratis.

La fachada sur bien protegida con voladizo funciona todo el año: en verano el sol está alto y la sombra cae sobre el vidrio; en invierno entra bajo y calienta. El oeste es el enemigo: el sol de tarde entra casi horizontal, no hay voladizo que lo pare y es el que recalienta las casas hasta la noche. Si hay grandes huecos a poniente, tienen que ir con protección móvil.

Piensa también en el viento. Una casa que puede ventilarse de forma cruzada por la noche se refresca sola y ahorra muchas horas de aire acondicionado. Eso se consigue con la posición de los huecos, no con la máquina.

5. Los plazos reales, sobre todo el de la licencia

El orden es: proyecto, licencia, obra. Y la licencia es la fase que nadie puede garantizar.

Entre encargar el proyecto y tener el permiso concedido pueden pasar de seis a doce meses, dependiendo del municipio, de la carga de trabajo y de si hay que pedir informes a otros organismos. Es tiempo de tramitación administrativa, no de trabajo técnico, y no se acelera pagando más.

La consecuencia práctica: si quieres tener la casa lista para un verano concreto, cuenta hacia atrás dos años desde ese verano. Y no empieces a comprar mobiliario antes de tener la licencia en la mano.

6. Quién va a dirigir la obra en la parcela

Hay una pregunta que casi nadie hace y que predice el resultado mejor que ninguna otra: quién va a estar en la obra, cuántos días por semana, y cuántas obras más lleva esa persona a la vez.

Una casa mueve veinte oficios. El valor de una constructora no está en ejecutar cada uno mejor que nadie, sino en que ninguno espere al anterior, en que el electricista pase antes de que se cierre el falso techo y en que la carpintería esté medida sobre el hueco real y no sobre el plano. Eso no se consigue con buena voluntad: se consigue con alguien allí.

7. El contrato

Lo que debe estar escrito, sin excepción:

• Presupuesto por partidas medidas, con precios unitarios, no un total redondo.
• Exclusiones explícitas, en lenguaje comprensible.
• Plan de pagos ligado a obra certificada, no a fechas del calendario.
• Procedimiento para los cambios de alcance: cómo se piden, cómo se valoran y cómo se aprueban antes de ejecutarse.
• Plazo con hitos intermedios y tratamiento de los retrasos.
• Garantías: las legales de la Ley de Ordenación de la Edificación y las que aporte el constructor.

Si algo de esto no está, no es que el contrato sea mejorable: es que falta.

Lo que nosotros diríamos si fueras un amigo

Compra la parcela con el informe de viabilidad en la mano y no antes. Gasta en proyecto: un buen proyecto se paga solo en la obra. No recortes en carpintería, aislamiento ni impermeabilización, porque son las tres cosas que no se pueden arreglar después sin romper. Recorta, si hace falta, en superficie: una casa más pequeña y mejor construida se disfruta más que una grande con acabados de compromiso.

Y deja la piscina y el jardín para el final del presupuesto, no del proyecto. Proyectarlos desde el principio es gratis; ejecutarlos se puede escalonar.

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Si estás mirando una parcela y quieres una opinión antes de decidir, escríbenos. Ir a ver el terreno y decirte con qué nos encontraríamos es la parte del trabajo que más nos gusta.